Real estate στο κέντρο της Αθήνας: Μύθοι και διακυβεύματα

Γεωργία Αλεξανδρή, Έλενα Πατατούκα

Το θέμα που διερευνούμε είναι οι κινήσεις του real estate στο κέντρο της Αθήνας στο απόηχο των τελευταίων εξελίξεων. Ερωτήματα που αναδύθηκαν ως πιο σημαντικά είναι το εάν υπάρχει μια νέα τάση επένδυσης στο κέντρο της Αθήνας, αν δηλαδή αφενός νομιμοποιείται κανείς να μιλήσει για real estate στην ελληνική πόλη και δη στο κέντρο της. Αν αυτό ισχύει, τότε ερωτήματα που υπήρξαν είναι το ποιοι επενδύουν, σε ποιες ακριβώς τις περιοχές και μέσα από ποιες επιχειρηματικές στρατηγικές, τι συμβαίνει με τις αξίες γης. Εν τέλει, προσπαθήσαμε να σκιαγραφήσουμε το εάν βρισκόμαστε σε μια συγκυρία κατά την οποία το κέντρο της Αθήνας αλλάζει χέρια, εάν μεταβαίνει, δηλαδή, από μικρές και μεσαίες κοινωνικές ομάδες σε υψηλότερες ή εάν όλο αυτό αποτελεί μία μυθοπλασία των μίντια, μια δημόσια εξαγγελία που δημιουργείται μέσα  αποτύπωμα της κρίσης και του μνημονίου, και, προτάσσει στον αντίποδά του, διάφορα μακιαβελικά σενάρια που θα ακολουθήσουν εάν εξαφανιστούν οι επενδυτές στη συγκυρία αυτή.

Πριν ξεκινήσω θέλω να οριοθετήσω το θέμα μας. Έχουμε ασχοληθεί με επενδύσεις στο κέντρο της Αθήνας και κυρίως για τον τομέα της γης και της οικοδομής. Οι επενδύσεις θα αναλυθούν μέσα από τη σκοπιά του χώρου, ως διαδικασίες που παράγουν την πόλη, σαν μηχανισμοί, δηλαδή, που αν και κάποιες φορές αδιόρατοι, αλλάζουν τα φυσικά περιγράμματα της πόλης, τις κοινωνικές της σχέσεις, καθορίζουν το θεσμικό της περιεχόμενο, την πολιτική της ταυτότητα και τη ρητορική της. Την ίδια στιγμή φυσικά, οι διαδικασίες αυτές, μετασχηματίζονται από όλα αυτά που μόλις ανέφερα.

Τρεις παρατηρήσεις που κρατάμε πριν προχωρήσουμε είναι οι εξής:

Πρώτον, η σχέση κέντρου και περιφέρειας. Παράλληλα με το μιντιακό λόγο που επικεντρώνεται στο κέντρο, η πόλη δε σταματά να διαχέεται στις παρυφές της, οι αναπτύξεις δηλαδή στο κέντρο είναι ένα πολύ μικρό ποσοστό σε σχέση με αυτό που γίνεται επενδυτικά στα όρια της πόλης και μένει εκτός της επικαιρότητας. π.χ. Υπάρχει πλήθος επενδύσεων σε εμπορικά κέντρα, κέντρα αναψυχής, σε υπεραγορές, αποθήκες logistics κτλ στις παρυφές και με ένα πλήθος εργαζομενων κάτω από τον αστερισμό της ευελιξίας. Το διακύβευμα δε βρίσκεται, δηλαδή, μόνο στο κέντρο, αλλά περισσότερο θεωρούμε ότι βρίσκεται στη σχέση κέντρου και περιφέρειας (άλλωστε ας μην ξεχνάμε ότι ένα ghetto στο κέντρο τηρουμένων των αναλογιών προϋποθέτει και ένα πολύ συγκεκριμένο αντίστροφο ghetto στην περιφέρεια- και δεν ξέρω αν αξιολογικά είναι κοινωνικά πολύ πιο καθαρό). Οτιδήποτε γίνεται στην περιφέρεια έχει άμεσα αποτελέσματα στο κέντρο. Οι μεγάλες αναπτύξεις του real estate στις παρυφές της πόλης, για παράδεγμα, μπορούν να καταλήξουν με αόρατο τρόπο σε πολύ ορατά, κλειστά ισόγεια στο κέντρο που ενοικιάζονται , σε εταιρείες που έφυγαν και σε ιδιοκτήτες ακινήτων που αναζητούν τις παλιές τιμές μέσα στο πολύ ανάγλυφο τοπίο της οικονομικής κρίσης που βιώνουμε. Στο στόχαστρο, όμως, τίθενται ζητήματα όπως το παραεμπόριο, οι μετανάστες και οι μετανάστριες και όχι προβληματισμοί για την οριοθέτηση των μεγάλων επενδύσεων, ή λογικών αναδιανομής ή μια λογική προστασίας του κέντρου από αναπτύξεις που λειτουργούν ανταγωνιστικά.

Δεύτερον, μία παρατήρηση για την πολλαπλότητα του όρου. Ο όρος επενδύσεις αποτελεί μία τεράστια ομπρέλα που περικλείει μεγάλες αναπτύξεις της περιφέρειας, αντίστοιχες αναπτύξεις που μοιάζουν να εισέρχονται στο κέντρο, έργα που συχνά εντάσσονται, εάν θέλετε, σε ένα νέο πλαίσιο οικονομίας πόλεων, οικονομίας που μετατρέπει την πόλη σε θέαμα του εαυτού της. Περικλείει όμως και άλλες μορφές πιο συμβολικών επενδύσεων που ενισχύουν την ιδεολογική, συμβολική, αλλά και πραγματική φόρτιση του κέντρου, όπως πολιτιστικοί χώροι, μουσεία ή χώροι της θεσμικής εξουσίας ενάντια σε πολιτικές αποκέντρωσης. Επιπλέον, στο άρμα των επενδυτικών πρακτικών αγκιστρώνονται και μη κανονικές επενδύσεις, π.χ. καλλιτεχνικά φεστιβάλ, όπως θα δούμε στο παράδειγμα του Μεταξουργείου, πράγμα που το κάνει δύσκολο να σταθούμε απέναντι στη συζήτηση περί επενδύσεων με μία ορθή και καθαρή θέση, χωρίς εκ των προτέρων  δαιμονοποιήσεις.

Η καθαρότητα αυτή και η δυσκολία να αξιολογήσουμε την κατάσταση φάνηκε ακόμα περισσότερο όταν προσπαθήσαμε να καταλάβουμε ποιος προβαίνει στις επενδύσεις αυτές: η απάντηση εγγράφει ένα αρκετά πολύπλοκο νήμα που συμπαρασύρει το κατασκευαστικό κεφάλαιο, το οποίο πολλές φορές ταυτίζεται και με τον διαμεσολαβητή- τράπεζα, είναι, παράλληλα, ιδιοκτήτης γης, διαπλέκεται ενδεχομένως με το εφοπλιστικό κεφάλαιο και ανοίγεται στον τομέα του εμπορίου, των ξενοδοχείων ή πολύ συχνά των ΜΜΕ. Βέβαια όλη αυτή η διαπλοκή δεν εμπεριέχει κάποια σκληρή αιτιοκρατία, καθώς δεν είναι λίγες οι φορές που εταιρείες κολλωσοί που μοιάζουν να σαρώνουν την αγορά  είναι πρώτες στη μαύρη λίστα του Τειρεσία.

Τρίτον σημείο είναι η σχέση κράτους και αγοράς. Στο πλαίσιο αυτό που η ιδιωτική πρωτοβουλία καλείται να έχει τον πρωταγωνιστικό ρόλο ανοίγονται σημαντικά ερωτήματα για το ρόλο του κράτους, εάν παραμένει βασικός ρυθμιστής ακόμα και μέσα από την φαινομενική απουσία του ή εάν είναι ένας από τους βασικούς αλληλοκαλυπτόμενους παίκτες, το οποίο δεν είναι μια αθώα σχέση, υποκρίπτει βασικές διαστάσεις για το ρόλο του κράτος και για τον τρόπο που γίνονται οι γενικότερες διευθετήσεις. Δομικά χαρακτηριστικά της ελληνικής πόλης όπως η μικροιδιοκτησία, που προϊόντος του χρόνου, λειτούργησαν σαν εχέγγυα για ήπιες αλλαγές, παρουσιάζονται τώρα από δημόσιους φορείς ως προβληματικά για την αναζωογώνηση του κέντρου.

Στο σημείο αυτό θα παρουσιάσουμε χαρακτηριστικά παραδείγματα επενδυτικών πρακτικών που μελετήσαμε σε διαφορετικές περιοχές στο κέντρο της Αθήνας.

Με πρόδρομο τις αναπλάσεις στην Πλάκα και στο Ψυρρή τη δεκαετία του ’90 η περιοχή του Μεταξουργείου εισέρχεται σε διαδικασία μετασχηματισμού, λόγω χαμηλών αξιών γης, της πληθώρας κενών κτιρίων, το σχετικά απλου ιδιοκτησιακού καθεστώτος και της κεντρικότητας της περιοχής.

Η ιστορία στο Μεταξουργείου ξεκινά δημόσια το 2008, όταν κατασκευαστικός όμιλος ανοικοδομεί μετά από αρχιτεκτονικό διαγωνισμό ένα συγκρότημα πολυτελών κατοικιών. Η επένδυση όσον αφορά τις πωλήσεις δεν φαίνεται να είναι από τις πιο κερδοφόρες όπως σηματοδοτούν τα απούλητα διαμερίσματα, αλλά λειτουργεί διαφημιστικά ως προς την εταιρεία. Επιπλέον, στην περιοχή διοργανώνονται καλλιτεχνικά φεστιβάλ, αρχιτεκτονικός διαγωνισμός με θέμα το σχεδιασμό φοιτητικών εστιών, και ενεργοποιείται το δίκτυο κατοίκων που διεκδικεί τη βελτίωση των καθημερινών όρων ζωής προτείνοντας αναπλάσεις και πεζοδρομήσεις, φυτεύσεις, μείωση της παραβατικότητας και άλλα.

Ο διαγωνισμός, η διαφήμιση και το καλλιτεχνικό φεστιβάλ αποτελούν νέα στάδια στην παραγωγή του χώρου, που επενδύουν το τελικό, αναγνωρίσιμο πλέον προϊόν και με ενός είδους συμβολικό κεφάλαιο προς κατανάλωση. Η κατοικία δεν είναι μια απλή κατοικία, αλλά περισσότερο ένα καταναλωτικό προϊόν με τα μέσα μαζικής ενημέρωσης να διαδραματίζουν σημαντικό ρόλο στο εγχείρημα.

Όσον αφορά την περίπτωση του Γκαζιού. Η επανεπένδυση ξεκινά αρκετά νωρίτερα και συντελείται με τελείως διαφορετικούς όρους σε σχέση με το Μεταξουργείο, κυρίως μέσα από δημόσιες επενδύσεις στην πλατεία και στη σημερινή Τεχνόπολη. Οι ιδιωτικές επενδύσεις ακολουθούν στη βιομηχανία της διασκέδασης.

Στον τομέα της κατοικίας αρχίζει να αναπτύσσεται η τυπολογία των λοφτ, σημειωτέον ότι υπάρχουν λοφτ από 80 εώς 370 τ.μ. που πολλές φορές συνδυάζονται με χώρους χώρους αναψυχής και πολιτισμού, έτσι ώστε να γίνουν ελκυστικότερα. Προεκτίνονται μέχρι το Βοτανικό- η διπλή ανάπλαση του Βοτανικού αφήνει ανοιχτά ερωτήματα όσον αφορά τον περεταίρω μετασχηματισμό της περιοχής. Οι αξίες αγοράς κατοικίας στα λοφτ είναι αυξημένες και μπορεί να φτάσουν, όπως τονίζουν οι μεσίτες, και στα 5.000 ευρώ ανά τ.μ., παρ΄όλ΄αυτά είναι γεγονός ότι τα απούλητα λοφτ δεν είναι λίγα.

Στο δυτικό τμήμα του ιστορικού τριγώνου, οι επενδύσεις γίνονται στο παλαιωμένο κτιριακό απόθεμα πολυκατοικιών του ’60-’70. Στοιχεία που έχουν συλλεχτεί με εμπειρικό τρόπο από μεσίτες σκιαγραφούν μία κατάσταση κατα την οποία μεγάλοι επενδυτές αγοράζουν κτίρια σε αξίες γης εξαιρετικά χαμηλές, χαμηλότερες ακόμα και της αντικειμενικής, και κρατούν τα κτίρια κενά ή δεν ανανεώνουν συμβόλαια των καταστηματαρχών. Όπως και στην περίπτωση του Μεταξουργείου, δε λειτουργούν στα πλαίσια μιας ήδη υπάρχουσας αγοράς, αλλά δημιουργούν την αγορά στην οποία επιθυμούν να ενσωματωθούν. Οι επενδυτές αυτοί επιθυμούν μάλλον να ρευστοποιήσουν μετά την επικείμενη ανάπλαση, και όχι να έχουν μια πιο μόνιμη παρουσία.

Επενδύσεις σε ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις ενόψει των Ολυμπιακών Αγώνων του 2004 που δεν ευοδόθηκαν μπαίνουν επίσης στη συζήτηση και ασκούν πιέσεις προς μια κατεύθυνση αναβάθμισης. Τέλος, μια άλλη μεγάλη ιστορία είναι η Πειραιώς και ο Ελαιώνας, και τα κενά οικόπεδα που δημιουργήθηκαν λόγω της αποβιομηχάνισης- για τα ελληνικά δεδομένα- της περιοχής. Στην περιοχή εντοπίσαμε νέους χώρους πολιτιστικών χρήσεων, όπως το Ίδρυμα Μείζονος Ελληνισμού, αλλά και λοφτ.

Συμπερασματικά αντιλαμβανόμαστε ότι οι περιοχές του κέντρου στη συγκυρία αυτή δέχονται αναπτυξιακές πιέσεις που διαφέρουν ανάλογα με τον ιδιαίτερο χαρακτήρα και τη διαπλοκή του κάθε επενδυτή, με τα γεωγραφικά, οικονομικά και κοινωνικά χαρακτηριστικά της κάθε περιοχής. Το αν και προς ποια κατεύθυνση αλλάζουν ή ενδέχεται να αλλάξουν παραμένει ακόμα υπό διερεύνηση, αν λόγου χάρη μέσα από τις επενδυτικές κινήσεις θα προκύψουν χώροι που φέρουν πιο έντονες κοινωνικές διαχωριστικές ή αν η πόλη θα διατηρήσει την πολυσυλλεκτικότητά της.  Ωστόσο μπορούμε να υποστηρίξουμε ότι στο κέντρο της Αθήνα υπάρχουν τάσεις επανεπένδυσης σε κεντρικές περιοχές οι οποίες ταυτόχρονα πλήττονται από τάσεις αποεπένδυσης. Σε περιόδους κρίσης κατά τις οποίες οι νεοφιλελεύθερες πολιτικές κυριαρχούν, ενώ οι προνοιακές πολιτικές υποχωρούν, θεωρούμε ότι η νεοφιλελευθεροποίηση- επίσης για τα ελληνικά δεδομένα- του χώρου θέτει νέα δεδομένα για τον αστικό σχεδιασμό. Το μόνο σίγουρο είναι ότι απαιτείται ένα αυστηρά δομημένο συστήμα αδειοδότησης και συνολικού σχεδιασμού- παραδείγματα του εξωτερικού αναδεικνύουν συστήματα αποζημίωσης των τοπικών κοινοτήτων και αναδιανεμητικών λογικών που διοχετεύουν τα υπερκέρδη των μεγάλων έργων και επενδύσεων σε τοπικά δίκτυα εργασίας.

Κλείνοντας, θέλουμε να υπογραμμίσουμε ότι η διεκδίκηση για καλύτερες υποδομές και για ανάπλαση δεν είναι εγγενώς και αφεαυτού μία συνθήκη προβληματική. Τουναντίον μπορεί να δημιουργήσει συλλογικότητες που ασχολούνται με τα ζητήματα της πόλης και όχι μόνο με το τι γίνεται στην αυλή ή στο διαμέρισμα του καθενός μας, συλλογικότητες που έχουν δημιουργηθεί και σε παλαιότερες περιόδους, που κατευθύνουν το λόγο, ασκούν πιέσεις στα αόρατα χέρια της αγοράς στον τρόπο που διανέμονται οι πόρους των επενδύσεων με βάση τα πραγματικά προβλήματα και ανάγκες των ανθρώπων, συλλογικότητες, εν τέλει, που θα δημιουργήσουν διαύλους επικοινωνίας από κάτω προς τα πάνω και αντίστροφα.

Το κείμενο εκφωνήθηκε στα πλαίσια της δημόσιας συζήτησης της ομάδας Encounter Athens, Πρωτοβουλία για το κέντρο της Αθήνας, Λόγος και διεκδικήσεις για μια δίκαιη πόλη, στις 16/05/2011 στο αίθριο του κτιρίου Αβέρωφ, ΕΜΠ.

 



Σχολιάστε

Εισάγετε τα παρακάτω στοιχεία ή επιλέξτε ένα εικονίδιο για να συνδεθείτε:

Λογότυπο WordPress.com

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό WordPress.com. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Φωτογραφία Twitter

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Twitter. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Φωτογραφία Facebook

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Facebook. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Φωτογραφία Google+

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Google+. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Σύνδεση με %s