Μεταλλαγές στην ιδιοκτησία της κατοικίας

Φερενίκη Βαταβάλη και Δήμητρα Σιατίτσα, δημοσιεύτηκε στους Αρχιτέκτονες τ.08 Δεκέμβριος 2013-Ιανουάριος 2014

Η περίοδος της κρίσης

Η απελευθέρωση των πλειστηριασμών κατοικίας αποτελεί ένα από τα πιο κρίσιμα ζητήματα της επικαιρότητας. Σε συνδυασμό με μια σειρά άλλες διεργασίες που βρίσκονται σε εξέλιξη και οδηγούν σε δομικές αλλαγές το ελληνικό παράδειγμα, ανοίγουν νέα κρίσιμα ερωτήματα για το ζήτημα της κατοικίας και της ιδιοκτησίας στην Ελλάδα στη σημερινή συγκυρία της κρίσης. Η πολιτική βαρύτητα των αλλαγών που δρομολογούνται αναδεικνύεται άλλωστε από τις έντονες κοινωνικές αντιδράσεις του τελευταίου διαστήματος και τα νέα αιτήματα που γεννιούνται σε σχέση με την πρόσβαση σε κατοικία.

Ο ρόλος της ιδιοκτησίας ακινήτων στην Ελλάδα

Βασική ιδιαιτερότητα της παραγωγής κατοικίας στην Ελλάδα κατά τις μεταπολεμικές δεκαετίες είναι η μικρή και κατακερματισμένη ιδιοκτησία γης, το μικρό κατασκευαστικό κεφάλαιο και οι πολλαπλές δυνατότητες πρόσβασης σε ιδιόκτητη κατοικία για τα χαμηλά και μεσαία στρώματα, μέσα από νόμιμες ή άτυπες πρακτικές. Τα χαρακτηριστικά του συστήματος γης και οικοδομής, το οποίο αναδείχθηκε σε βασικό μοχλό οικονομικής ανάπτυξης, διαμορφώθηκαν με συμμετοχή ενός μεγάλου εύρους κοινωνικών ομάδων και επέτρεψαν τη μεγάλη διασπορά της ωφέλειας από την αστικοποίηση, με ανάλογες επιπτώσεις στην κοινωνική συνοχή των ελληνικών πόλεων.

Σε άμεση συνάρτηση με τη σημασία που προσλαμβάνει για την παγκόσμια οικονομία η ανάπτυξη της αστικής γης, από τα μέσα της δεκαετίας του ’90 και μέχρι το 2005 (όταν και κορυφώνεται) σημειώνεται και στην Ελλάδα έκρηξη στον τομέα της κατοικίας, που, σε συνδυασμό με μεγάλα δημόσια και ιδιωτικά έργα, μεταλλάσσει τη δομή των ελληνικών πόλεων και ιδιαίτερα του περιαστικού χώρου. Η άνοδος του τομέα της κατοικίας συνδέεται ευθέως με τη μείωση των επιτοκίων, την αύξηση των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων, την άνοδο στις τιμές της κατοικίας, αλλά και συγκεκριμένα δημοσιονομικά μέτρα που ευνοούν την οικοδομική δραστηριότητα και την απόκτηση κατοικίας (π.χ. υπαγωγή των νέων οικοδομών σε καθεστώς ΦΠΑ από το 2006, φοροαπαλλαγές για την πρώτη κατοικία κ.τ.λ.). Η πρόσβαση των μεσαίων στρωμάτων στον φτηνό τραπεζικό δανεισμό αυξάνει τη ζήτηση για νέες κατοικίες, ενώ η λειτουργία της αγοράς κατοικίας υποστηρίζεται επίσης από ευρύτερες κοινωνικές διεργασίες, όπως η μαζική εισροή μεταναστών, η μείωση στο μέγεθος των νοικοκυριών, η άνοδος των εισοδημάτων, η υιοθέτηση νέων μοντέλων ζωής και κατανάλωσης, καθώς και η προσέλκυση διεθνούς τουρισμού.

Η ενοχοποίηση της ακίνητης περιουσίας

Η Ελλάδα ανήκει στις χώρες της Ευρώπης με αρκετά υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης (~79%), ένα μικρό μέρος του οποίου βαρύνεται με στεγαστικό δάνειο (~12%). Το δεδομένο αυτό βρίσκεται στο επίκεντρο της ρητορικής της τρόικας, σύμφωνα με την οποία τα ελληνικά νοικοκυριά διαθέτουν σημαντικό «ανεκμετάλλευτο» πλούτο, ο οποίος, μέσω της αύξησης της φορολογίας, θα συμβάλει στην επιτυχία των μνημονιακών πολιτικών «αντιμετώπισης της κρίσης». Από την κυρίαρχη ρητορική απουσιάζει βέβαια οποιαδήποτε αναφορά στο ρόλο της ιδιοκτησίας ως αναχώματος στη φτώχεια και τον κοινωνικό αποκλεισμό, όπως διαμορφώθηκε ιστορικά και ιδιαίτερα στην περίοδο της τρέχουσας κρίσης, στην κατάρρευση της αγοράς ακινήτων, που οδηγεί σε πλήρη απαξίωση την ακίνητη περιουσία, ή στο δυσβάσταχτο κόστος συντήρησης της κατοικίας (και άλλων περιουσιακών στοιχείων), λόγω της υπέρμετρης αύξησης της φορολογίας και των πάγιων λειτουργικών εξόδων.

Τα νέα μέτρα για την ιδιοκτησία γης υποστηρίζονται επίσης από ένα λόγο που ενοχοποιεί την κατοχή ακινήτου, και ιδιαίτερα την απόκτηση κατοικίας με δανεισμό. Αποσιωπάται βέβαια σκόπιμα η συστηματική προπαγάνδιση χρηματοπιστωτικών προϊόντων κατά την προηγούμενη περίοδο, η στήριξη της ιδιοκατοίκησης μέσα από πολιτικές οικονομικών κινήτρων ως μια «ασφαλή» λύση για στέγαση και ως σίγουρη επένδυση, αλλά και η απουσία εναλλακτικών λύσεων για πρόσβαση σε ασφαλή και φτηνή κατοικία. Με αυτή την οπτική, η κατοχή ακινήτου στιγματίζεται ως «πλούτος» που δεν αντιστοιχεί στα επίπεδα εισοδήματος που διαμορφώνονται στην κρίση, και επομένως αποτελεί πόρο που τα νοικοκυριά οφείλουν να «θυσιάσουν» για να «φανούν συνεπή στις υποχρεώσεις τους». Όπως έχει ειπωθεί χαρακτηριστικά, «όποιος δεν έχει να πληρώσει για το ακίνητό του να το πουλήσει».

Πολιτικές αποστέρησης και υφαρπαγής ακινήτων

Στο πλαίσιο των ευρύτερων αναδιαρθρώσεων που προωθούνται, αναπτύσσεται ένα πλέγμα πολιτικών για την ακίνητη ιδιοκτησία και ιδιαίτερα για την ιδιοκτησία κατοικίας που κινούνται προς δύο κατευθύνσεις.

Από τη μια πλευρά διαμορφώνεται μια σειρά ρυθμίσεων που, σε συνδυασμό με την ανεργία και τη φτώχεια, ασκούν πρωτοφανή πίεση στη μικρή και μεσαία ιδιοκτησία. Σε αντίθεση με τη μέχρι σήμερα πρακτική, την περίοδο της κρίσης υπερφορολογείται η κατοχή ακινήτων (ΕΕΤΗΔΕ, ΦΑΠ, ΕΝΦΑ) καθώς και τα εισοδήματα που προέρχονται από ακίνητα (φορολόγηση ενοικίων από το πρώτο ευρώ ανεξάρτητα από το συνολικό εισόδημα), και όχι η μεταβίβασή τους. Ταυτόχρονα, προωθούνται οι κατασχέσεις και οι πλειστηριασμοί ακίνητης περιουσίας για χρέη προς τράπεζες, Δημόσιο, δημόσιους οργανισμούς και τα ασφαλιστικά ταμεία, που για την ώρα λειτουργούν και ως μηχανισμός εκφοβισμού.

Από την άλλη παρακολουθούμε μια σειρά από διαδικασίες και νέες νομοθετικές ρυθμίσεις που διευκολύνουν τη συγκέντρωση ακινήτων και την εκμετάλλευση της μεγάλης ακίνητης περιουσίας (ιδιωτικοποιήσεις δημόσιων ακινήτων, φοροαπαλλαγές, πολεοδομικές ρυθμίσεις και εργαλεία, π.χ. ΕΣΧΑΔΑ, ΕΣΧΑΣΕ, δικαίωμα της επιφανείας κ.τ.λ.), προωθώντας έτσι ένα νέο μοντέλο αστικής ανάπτυξης, που δίνει έμφαση στις μεγάλης κλίμακας σύνθετες αναπτύξεις. Ταυτόχρονα προωθείται περαιτέρω η χρηματιστικοποίηση της ακίνητης περιουσίας, με την εφαρμογή «καινοτόμων» χρηματιστικών προϊόντων και τη δημιουργία ευνοϊκού θεσμικού περιβάλλοντος για τη δραστηριοποίηση επενδυτικών εταιρειών και στην κατοικία.

Αν και είναι δύσκολο να φανταστεί κανείς πώς μπορεί το κατακερματισμένο και διαφοροποιημένο κτηριακό απόθεμα των ελληνικών πόλεων να προσελκύσει επενδυτικό ενδιαφέρον, σήμερα έχουν ξεκινήσει ήδη οι διαδικασίες συσσώρευσης ιδιωτικής και δημόσιας γης και κατοικίας. Εκτός από τη σταδιακή συγκέντρωση ιδιοκτησιών από τοπικούς κυρίως –όχι απαραίτητα μεγάλους– παίκτες (κτηματομεσίτες, επενδυτές σε ακίνητα κ.τ.λ.) που αγοράζουν σε τιμές ευκαιρίας, ακίνητα συγκεντρώνονται στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών, αλλά και στο Δημόσιο μέσω της διαδικασίας κατάσχεσης για χρέη και οφειλές. Παράλληλα η είσοδος διεθνών επενδυτικών κεφαλαίων στην παραγωγή και αγορά κατοικίας, κυρίως για τουριστικό προορισμό, αναμένεται να αλλάξει τα δεδομένα στον τομέα της κατοικίας, ενώ σε εξέλιξη βρίσκονται διαδικασίες μεταβίβασης απαιτήσεων σε υποθηκευμένα ακίνητα σε υπερεθνικές επενδυτικές εταιρείες μέσω της τιτλοποίησης ενυπόθηκων και μη-εξυπηρετούμενων δανείων.

Είναι σαφές ότι οι πολιτικές της κρίσης θα προκαλέσουν βαθιές αλλαγές στη δομή και στο κοινωνικό περιεχόμενο της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα, γεννώντας ερωτήματα για τις συνακόλουθες αλλαγές στη δομή της κοινωνίας και της πόλης. Διαφαίνεται η οριστική διάρρηξη των παραδοσιακών μορφών ιδιοκτησίας και διαδικασιών παραγωγής του αστικού χώρου με σχετικά περιορισμένη συμμετοχή κατασκευαστικούκαι κτηματομεσιτικού κεφαλαίου (π.χ. αντιπαροχή) και η ενίσχυση των τάσεων που είχαν επικρατήσει τις δυο τελευταίες δεκαετίες με έμφαση σε πιο εμπορευματοποιημένες μορφές παραγωγής και της αγοράς κατοικίας, με μεγάλη έμφαση στη χρηματιστικοποίηση της κατοικίας. Η είσοδος νέων παικτών στην αγορά και την παραγωγή κατοικίας αναμένεται να αναβαθμίσει τα κερδοσκοπικά παιχνίδια πάνω στην κατοικία, να δυσχεράνει τους όρους πρόσβασης σε κατοικία για τους πολλούς και τελικά να περιορίσει περαιτέρω τη δυνατότητα κοινωνικού ελέγχου στις διαδικασίες αστικής ανάπτυξης. Η δυναμική αυτή, βασική διάσταση του νεοφιλελεύθερου προτύπου ανάπτυξης, αναμένεται να επηρεάσει και τις διαδικασίες εγκατάστασης και κοινωνικής κινητικότητας στις πόλεις και τις γειτονιές, αναδεικνύοντας ταυτόχρονα θύλακες φτώχειας και εξαθλίωσης σε συνοικίες της πόλης για τους πολλούς και θύλακες πλούτου και πολυτέλειας για τους λίγους.

Υπό αυτούς τους όρους, οι τάσεις στη διαδικασία παραγωγής του χώρου που διαμορφώνονται σήμερα είναι ένα κρίσιμο πεδίο διερεύνησης και διεκδικήσεων. Το αίτημα για το δικαίωμα στην κατοικία και την πόλη καθίσταται έτσι πιο επίκαιρο από ποτέ, καθώς οι μεταλλαγές που επιτελούνται οδηγούν σε νέες χωροκοινωνικές ανισότητες και αποκλεισμούς.